อสังหาฯ ไทยอ่วม เมื่อพายุ “หนี้-ดอกเบี้ย-เงินเฟ้อ” ถล่มพร้อมกัน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยซบเซา: เผชิญมรสุมรุมเร้าจากทุกทิศทาง
กรุงเทพฯ, 19 กรกฎาคม 2568 – ภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยกำลังเผชิญกับภาวะซบเซาอย่างหนักหน่วง ซึ่งเป็นผลพวงจากปัจจัยลบรอบด้านที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจที่เปราะบาง กำลังซื้อที่ถดถอย ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ส่งผลให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการต่างตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก
สาเหตุหลักที่ฉุดรั้งตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ซบเซาสามารถแบ่งออกเป็นประเด็นสำคัญได้ดังนี้:
1. กำลังซื้อในประเทศอ่อนแอและปัญหาหนี้ครัวเรือน
ปัจจัยสำคัญที่สุดที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดคือ กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลงอย่างน่าใจหาย ภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตต่ำกว่าที่คาดการณ์ ประกอบกับอัตราเงินเฟ้อและค่าครองชีพที่สูงขึ้น ได้บั่นทอนความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้คน โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงน้อย
ซ้ำเติมด้วย ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ซึ่งทะลุเกินกว่า 90% ของ GDP ข้อมูลจากหลายสำนักวิจัยชี้ตรงกันว่า หนี้ครัวเรือนที่สูงทำให้ความสามารถในการก่อหนี้ใหม่เพื่อซื้อบ้านลดลงอย่างมีนัยสำคัญ และเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้ธนาคารปฏิเสธการให้สินเชื่อ (Loan Rejection Rate) พุ่งสูงขึ้นในรอบหลายปีที่ผ่านมา โดยมีรายงานว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-70% ในบางกลุ่มตลาด
2. อัตราดอกเบี้ยขาขึ้นและนโยบายการเงินที่เข้มงวด
การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพื่อสกัดกั้นเงินเฟ้อ ได้ส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนทางการเงินของผู้ซื้อบ้าน ทำให้ภาระการผ่อนชำระค่างวดสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ สิ่งนี้ได้กลายเป็นกำแพงขนาดใหญ่ที่ทำให้ผู้ซื้อจำนวนมากต้องชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปก่อน หรือแม้กระทั่งล้มเลิกแผนการมีบ้านไปโดยปริยาย
นอกจากนี้ มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV) แม้จะมีการผ่อนคลายในบางช่วงเพื่อกระตุ้นตลาด แต่โดยรวมแล้วยังคงเป็นปัจจัยที่ทำให้การขอสินเชื่อสำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่สองหรือหลังที่มีราคาสูงทำได้ยากขึ้น
3. อุปทานล้นตลาด (Oversupply)
ปัญหาอุปทานคงค้างสะสม โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม ยังคงเป็นอีกหนึ่งความท้าทายสำคัญ การเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากในช่วงหลายปีก่อนหน้า สวนทางกับความต้องการที่ชะลอตัวลง ทำให้มีที่อยู่อาศัยรอการขายอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก ซึ่งคาดการณ์ว่าอาจต้องใช้เวลาหลายปีในการระบายสต็อกเหล่านี้ให้หมดไป สถานการณ์ดังกล่าวส่งผลให้การแข่งขันด้านราคารุนแรงขึ้น และกดดันผลประกอบการของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
4. ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่โตเร็วกว่ารายได้
ราคาที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ราคาขายของที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพใจกลางเมืองและแนวรถไฟฟ้า ปรับตัวสูงขึ้นจนเกินกว่าที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่จะเข้าถึงได้ เกิดเป็นช่องว่างขนาดใหญ่ระหว่างราคาบ้านและรายได้เฉลี่ยของครัวเรือน ทำให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านของผู้คนจำนวนมากยิ่งไกลออกไป
แม้ว่าภาครัฐจะพยายามออกมาตรการกระตุ้นตลาดเป็นระยะๆ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง แต่ดูเหมือนว่าจะเป็นเพียงการช่วยเหลือในระยะสั้นและยังไม่สามารถแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างที่รุมเร้าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างแท้จริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงยังคงอยู่ในภาวะซบเซาและต้องเผชิญกับโจทย์ยากในการฟื้นตัวต่อไป